Ernst & Young - Rencontre avec Alexander Flassak et Pascal Deisges |
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Tags: Munsbach
Magazine Architecture & Bâtiment 2008-98 | |||
« Notre assistons nos mandataires pendant toute la durée de vie de leurs bâtiments »Ernst & Young fait partie des leaders mondiaux de services professionnels, comptant plus de 130 000 personnes de par le monde. Le bureau de Luxembourg regroupe à ce jour 900 professionnels. Il bénéficie à la fois d’un apport méthodologique d’envergure mondiale et d’une compétence locale solide, permettant d’offrir une prestation de services complète. Audit, conseil fiscal, conseil en gestion d’entreprises, conseil en gestion de risques sont les offres de services proposées, et ce dans l’ensemble des secteurs d’activité suivants: banque, assurance et réassurance, fonds d’investissement, industrie, gouvernement et institutions européennes, voire internationales. Depuis peu, Ernst & Young Luxembourg dispose d’une structure dédiée à l’immobilier : Ernst & Young Real Estate Advisory Services. Architecture & Bâtiment :Pourquoi avoir développé un service complet dédié à l’immobilier ?Pascal Deisges :Si nous avons toujours proposé un certain nombre de services liés à l’immobilier, nous développons spécialement ce secteur depuis fin 2005- début 2006, en l’occurrence depuis une mission pour une joint venture entre Arcelor et les CFL. Nous avons constaté à l’époque qu’il n’existait pas de spécialiste dédié au conseil dans le secteur immobilier au Luxembourg. Aujourd’hui, nous employons une centaine de personnes qui s’occupent d’immobilier. Nous avons commencé par nous appuyer sur les ressources d’Ernst & Young au niveau européen et mondial puis avons, en ce début d’année, mis en place une unité « Transaction Real Estate / Real Estate Advisory Services ». Cette unité compte 7 personnes et est amener à doubler d’ici la fin de l’année prochaine. Architecture & Bâtiment :Pourquoi avoir centré l’unité « real estate » au Luxembourg ?Pascal Deisges :Le Luxembourg a une position centrale, non seulement géographiquement, mais aussi grâce à sa place financière. Avoir une division « real estate » au Luxembourg nous permet d’être proche de nos clients, de leur offrir un service parfait tenant compte des spécificités luxembourgeoises, tout en développant d’ici un certain nombre d’autres pays. C’est pour cela que certains spécialistes immobiliers du réseau Ernst & Young ont été transféré au Grand Duché. A l’heure actuelle, nous cherchons à recruter des personnes ayant une formation supérieure en économie orientée vers l’immobilier, ainsi que des architectes et ingénieurs afin de nous supporter dans nos différents efforts. Architecture & Bâtiment :Comment appréhendez-vous la notion de conseil en immobilier ? Alexander Flassak :Nous appréhendons un immeuble selon son cycle de vie. Un actif immobilier connaît quatre phases :
Architecture & Bâtiment :Quels sont les services proposés par votre entreprise ?Pascal Deisges :Notre assistons nos clients tout au long de la durée de vie de leurs bâtiments. Dans la phase de planification et de développement, nous effectuons des études de faisabilité technique et économique, réalisons des analyses de financement des projets ainsi que des études de marché. Notre but est de sécuriser le parcours de notre client et de l’aider à optimiser ses actifs immobiliers. C’est presque du développement avec des pré-études, des analyses qui aident les clients à identifier à quoi un site pourrait servir, etc. Nous pouvons aussi, une fois l’étude de faisabilité réalisée, rédiger un document que nous présenterons à différents types d’investisseurs afin de permettre le mariage d’intérêts convergents. Dans la phase de mise en œuvre, nous offrons à nos mandataires une assistance à la maîtrise d’ouvrage. Nous assistons le maître d’œuvre dans le contrôle du projet d’exécution. On a souvent besoin d’un acteur indépendant dans les grands projets. Nous pouvons aussi assurer la gestion financière d’un projet. Dans le volet exploitation, nous assurons différents types de missions. Il y a d’abord, juste avant l’exploitation, la gestion des litiges. Nous assistons beaucoup les bâtiments publics à ce niveau, notre politique étant de privilégier la prévention afin d’éviter au maximum les litiges. Ensuite, nous travaillons à l’optimisation de l’exploitation, à la gestion de portefeuilles immobiliers, aux questions stratégiques… Lorsqu’une décision d’acquisition, de vente ou de cession est prise, nous sommes parfois amenés à chercher des preneurs. Dans le cadre d’une transaction, nous réalisons les diligences financières et/ou techniques. Il s’agit d’analyses de l’objet immobilier qui déterminent les éventuels risques, les éléments particuliers, etc. Cette analyse tant technique que financière permet d’avoir une assurance sur la qualité de l’objet, tant pour le vendeur que pour l’acquéreur. Nous faisons également de la valorisation d’objet immobilier. Nous pouvons aussi être amenés à changer le mode de financement d’un projet pendant la durée de vie de l’objet, soit pour un besoin de liquidité, soit parce que la situation permet de nouvelles opportunités. Alexander Flassak :En fait, nos services immobiliers peuvent être décomposés en quatre départements, qui peuvent tous être lus du point de vue de la gestion des risques dans chaque phase du cycle d’un bâtiment.
Architecture & Bâtiment :Quelles sont les références d’Ernst & Young en conseil en immobilier ?Alexander Flassak :Ernst & Young a assuré la gestion de projets de construction du nouveau campus de bureaux Kronberg en Allemagne, du Reichstag à Berlin, du musée de Bode à Berlin. Nous avons, au Luxembourg, assuré le Claim Mangement pour le nouveau bâtiment de la BEI, la cour européenne, la cité judiciaire au plateau du St. Esprit, la centre de conférences de Luxembourg, le lycée technique Mathias Adam de Pétange, etc. Architecture & Bâtiment :Quel est, en tant que spécialiste du secteur immobilier, votre sentiment quant aux effets de la crise sur le secteur immobilier au Luxembourg ? Pascal Deisges :Il y a beaucoup d’éléments contradictoires à prendre en compte et rien ne permet aujourd’hui de tirer de conclusion définitive. Il faut d’abord être bien conscient que le Luxembourg et les régions limitrophes ont connus une véritable surchauffe du secteur immobilier les dernières années. Il fallait bien à un moment ou à un autre que cela s’arrête. On voit ainsi de nombreux biens invendus depuis plus d’un an. Les prix des maisons anciennes devraient probablement baisser dans les mois à venir. Au niveau de l’immobilier de bureau, il y avait jusqu’ici beaucoup d’investisseurs étrangers, un take up de 2%, des rentabilités élevées… La crise financière touche particulièrement les investisseurs qui ne disposent pas de fonds propres, les crédits étant plus difficiles à obtenir et plus chers. Les fonds qui disposent de fonds propres pourront au contraire profiter de bonnes opportunités d’achats. Il faudra bien suivre les répercussions de cette crise sur l’économie réelle. Si des entreprises doivent fermer, combien de bureaux se retrouveront vides ? Au niveau du marché de la construction, on peut espérer qu’un ralentissement de l’investissement privé sera compensé par un investissement plus important de l’Etat et des institutions européennes. En bref, nul ne peut prédire l’avenir. Il faut être attentif et ne surtout pas céder à la panique, car si certains indicateurs sont dans le rouge, d’autres laissent entrevoir de belles possibilités de reprise.
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