« Notre assistons nos mandataires pendant toute la durée de vie de leurs bâtiments »

Ernst & Young fait partie des leaders mondiaux de services professionnels, comptant plus de 130 000 personnes de par le monde. Le bureau de Luxembourg regroupe à ce jour 900 professionnels. Il bénéficie à la fois d’un apport méthodologique d’envergure mondiale et d’une compétence locale solide, permettant d’offrir une prestation de services complète. Audit, conseil fiscal, conseil en gestion d’entreprises, conseil en gestion de risques sont les offres de services proposées, et ce dans l’ensemble des secteurs d’activité suivants: banque, assurance et réassurance, fonds d’investissement, industrie, gouvernement et institutions européennes, voire internationales. Depuis peu, Ernst & Young Luxembourg dispose d’une structure dédiée à l’immobilier : Ernst & Young Real Estate Advisory Services.

Architecture & Bâtiment :

Pascal Deisges :

Si nous avons toujours proposé un certain nombre de services liés à l’immobilier, nous développons spécialement ce secteur depuis fin 2005- début 2006, en l’occurrence depuis une mission pour une joint venture entre Arcelor et les CFL. Nous avons constaté à l’époque qu’il n’existait pas de spécialiste dédié au conseil dans le secteur immobilier au Luxembourg. Aujourd’hui, nous employons une centaine de personnes qui s’occupent d’immobilier. Nous avons commencé par nous appuyer sur les ressources d’Ernst & Young au niveau européen et mondial puis avons, en ce début d’année, mis en place une unité « Transaction Real Estate / Real Estate Advisory Services ». Cette unité compte 7 personnes et est amener à doubler d’ici la fin de l’année prochaine.

Architecture & Bâtiment :

Pascal Deisges :

Le Luxembourg a une position centrale, non seulement géographiquement, mais aussi grâce à sa place financière. Avoir une division « real estate » au Luxembourg nous permet d’être proche de nos clients, de leur offrir un service parfait tenant compte des spécificités luxembourgeoises, tout en développant d’ici un certain nombre d’autres pays. C’est pour cela que certains spécialistes immobiliers du réseau Ernst & Young ont été transféré au Grand Duché. A l’heure actuelle, nous cherchons à recruter des personnes ayant une formation supérieure en économie orientée vers l’immobilier, ainsi que des architectes et ingénieurs afin de nous supporter dans nos différents efforts.

Architecture & Bâtiment :

Comment appréhendez-vous la notion de conseil en immobilier ?

Alexander Flassak :

Nous appréhendons un immeuble selon son cycle de vie. Un actif immobilier connaît quatre phases :

• Planification et développement : ceci comprend autant la mise en place du projet que les analyses de faisabilité techniques et financières ou le financement. Cette phase préparatoire est décisive pour la rentabilité d’un projet.
• Mise en œuvre : cette étape va des plans détaillés du projet à sa réalisation, en passant par la mise en service et le contrôle.
• Exploitation : c’est la phase la plus longue et la plus couteuse du cycle, les facteurs déterminants étant l’exploitation du bâtiment, sa flexibilité, puis sa possible reconversion ou rénovation.
• Utilisation finale : il s’agit de la possible réaffectation de l’immeuble (vente, démolition, transformation).

Architecture & Bâtiment :

Pascal Deisges :

Notre assistons nos clients tout au long de la durée de vie de leurs bâtiments.

Dans la phase de planification et de développement, nous effectuons des études de faisabilité technique et économique, réalisons des analyses de financement des projets ainsi que des études de marché. Notre but est de sécuriser le parcours de notre client et de l’aider à optimiser ses actifs immobiliers. C’est presque du développement avec des pré-études, des analyses qui aident les clients à identifier à quoi un site pourrait servir, etc.

Nous pouvons aussi, une fois l’étude de faisabilité réalisée, rédiger un document que nous présenterons à différents types d’investisseurs afin de permettre le mariage d’intérêts convergents.

Dans la phase de mise en œuvre, nous offrons à nos mandataires une assistance à la maîtrise d’ouvrage. Nous assistons le maître d’œuvre dans le contrôle du projet d’exécution. On a souvent besoin d’un acteur indépendant dans les grands projets. Nous pouvons aussi assurer la gestion financière d’un projet.

Dans le volet exploitation, nous assurons différents types de missions. Il y a d’abord, juste avant l’exploitation, la gestion des litiges. Nous assistons beaucoup les bâtiments publics à ce niveau, notre politique étant de privilégier la prévention afin d’éviter au maximum les litiges. Ensuite, nous travaillons à l’optimisation de l’exploitation, à la gestion de portefeuilles immobiliers, aux questions stratégiques…

Lorsqu’une décision d’acquisition, de vente ou de cession est prise, nous sommes parfois amenés à chercher des preneurs. Dans le cadre d’une transaction, nous réalisons les diligences financières et/ou techniques. Il s’agit d’analyses de l’objet immobilier qui déterminent les éventuels risques, les éléments particuliers, etc. Cette analyse tant technique que financière permet d’avoir une assurance sur la qualité de l’objet, tant pour le vendeur que pour l’acquéreur.

Nous faisons également de la valorisation d’objet immobilier. Nous pouvons aussi être amenés à changer le mode de financement d’un projet pendant la durée de vie de l’objet, soit pour un besoin de liquidité, soit parce que la situation permet de nouvelles opportunités.

Alexander Flassak :

En fait, nos services immobiliers peuvent être décomposés en quatre départements, qui peuvent tous être lus du point de vue de la gestion des risques dans chaque phase du cycle d’un bâtiment.

• Real Estate Transaction support :

  Il s’agit d’abord d’évaluation de portefeuilles immobiliers, d’actifs immobiliers complexes, et de mise en place de modèles d’évaluation ; et ensuite de Due Diligence , tant au niveau technique que financier. Empruntée au droit anglo-saxon, la notion de due diligence (dont la traduction la plus proche serait: devoir d'élémentaire précaution) recouvre l'idée que le sujet doit travailler à se prémunir lui-même contre tout élément négatif d'une opération qui peut être évité (c'est le principe "caveat emptor" du droit romain). Elle a donc un aspect subjectif, à rapprocher de la notion de "bon père de famille" en droit français. Employée dans une multitude de domaines en anglais, l'expression est passée telle quelle dans le domaine financier due-diligence est l'ensemble des mesures de recherche et de contrôle des informations permettant aux investisseurs de fonder leur jugement sur les actifs, l'activité, la situation financière et les perspectives de la société dans laquelle ils envisagent de prendre une participation. Wikipedia

• Real Estate M&A and Capital Market Services :

  Ce service regroupe autant les fusions et acquisitions avec le développement de stratégies de fusion et acquisition, la structuration de transactions et les conseils à l’acheteur comme au vendeur, que le Marché des Capitaux, avec les stratégies de privatisation, de financement et de cession, ainsi que tout ce qui concerne la vente ou l’assistance à la conception de produits d’investissements immobiliers.

• Strategic Real Estate Advisory Services

  Cette activité regroupe l’optimisation de portefeuilles immobiliers, l’analyse de performances et d’efficacité, l’optimisation de la gestion d’actifs immobiliers, l’optimisation des structures organisationnelles… ainsi que le développement et la mise en place de solutions Data Warehouse, de reporting Immobilier et de systèmes de contrôle.

• Estate Development and Management Services

  Il s’agit de gestion de projets avec ce que cela peut impliquer en termes de Partenariat Public Privé, de Claim Management, de gestion de déménagement du locataire, de contrôle de projet, de concours d’architectes, d’études de faisabilité… ainsi que de Real Estate Development, de conseil stratégique et gestion pour le développement de projets BTP.

Architecture & Bâtiment :

Alexander Flassak :

Ernst & Young a assuré la gestion de projets de construction du nouveau campus de bureaux Kronberg en Allemagne, du Reichstag à Berlin, du musée de Bode à Berlin. Nous avons, au Luxembourg, assuré le Claim Mangement pour le nouveau bâtiment de la BEI, la cour européenne, la cité judiciaire au plateau du St. Esprit, la centre de conférences de Luxembourg, le lycée technique Mathias Adam de Pétange, etc.

Architecture & Bâtiment :

Quel est, en tant que spécialiste du secteur immobilier, votre sentiment quant aux effets de la crise sur le secteur immobilier au Luxembourg ?

Pascal Deisges :

Il y a beaucoup d’éléments contradictoires à prendre en compte et rien ne permet aujourd’hui de tirer de conclusion définitive.

Il faut d’abord être bien conscient que le Luxembourg et les régions limitrophes ont connus une véritable surchauffe du secteur immobilier les dernières années. Il fallait bien à un moment ou à un autre que cela s’arrête. On voit ainsi de nombreux biens invendus depuis plus d’un an. Les prix des maisons anciennes devraient probablement baisser dans les mois à venir.

Au niveau de l’immobilier de bureau, il y avait jusqu’ici beaucoup d’investisseurs étrangers, un take up de 2%, des rentabilités élevées…

La crise financière touche particulièrement les investisseurs qui ne disposent pas de fonds propres, les crédits étant plus difficiles à obtenir et plus chers. Les fonds qui disposent de fonds propres pourront au contraire profiter de bonnes opportunités d’achats.

Il faudra bien suivre les répercussions de cette crise sur l’économie réelle. Si des entreprises doivent fermer, combien de bureaux se retrouveront vides ?

Au niveau du marché de la construction, on peut espérer qu’un ralentissement de l’investissement privé sera compensé par un investissement plus important de l’Etat et des institutions européennes.

En bref, nul ne peut prédire l’avenir. Il faut être attentif et ne surtout pas céder à la panique, car si certains indicateurs sont dans le rouge, d’autres laissent entrevoir de belles possibilités de reprise.

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