Rencontre avec Alexander Flassak et Armin Tscheu

Magazine Echo 2011-2

Rencontre avec Alexander Flassak et Armin Tscheu

Ernst & Young fait partie des leaders mondiaux de services professionnels, comptant plus de 141 000 personnes dans 140 pays. Le bureau de Luxembourg regroupe à ce jour 900 professionnels. Il est fort d’une méthodologie et d’une expérience mondiale ainsi que de compétences locales. Ceci permet d’offrir des prestations de services sur mesure en audit, fiscalité et conseil sur l’ensemble des secteurs suivants: banque, assurance, fonds d’investissement, industrie et commerce, gouvernement et institutions européennes.

Pouvez-vous vous présenter en quelques mots à nos lecteurs ?

Alexander Flassak :

Je dirige les équipes Real Estate Advisory, chargées des services touchant à l’immobilier, quels que soient les secteurs d’activité. Après avoir obtenu mon diplôme d’ingénieur en génie civil, j’ai effectué deux masters complémentaires en gestion de biens immobiliers (Master in Real Estate Management) et en gestion des risques spécifiques à l’immobilier.

Armin Tscheu :

J’ai obtenu un master en gestion d’entreprise avec un focus sur la finance et la comptabilité. Chez Ernst & Young, je fais partie des équipes Real Estate Advisory et m’occupe principalement des projets « Partenariats Public-Privé » et de problématiques de gestion des coûts dans des projets d’infrastructure.

Quelle est votre approche quant aux services dédiés à l’immobilier ?

Alexander Flassak :

Notre approche prend en compte l’ensemble du cycle de vie d’un bien immobilier. Il y a 4 phases distinctes dans la vie d’un immeuble : le développement du projet, la planification et la construction, la phase d’exploitation et la phase de réaffectation (vente/démolition/rénovation).

Quels services offrez-vous au cours de ces différentes phases ?

Armin Tscheu :

Prenons l’exemple d’une commune dans son rôle de maître d’ouvrage, et commençons par la phase de développement du projet. A ce moment, nous accompagnons notre client dans l’analyse des besoins et de la faisabilité matérielle et économique du projet. Ensuite, nous assistons dans le choix de la localisation la plus appropriées pour son projet.

Alexander Flassak :

Nous jouons aussi un rôle important dans la phase de planification. Nous soutenons par exemple les communes dans la phase de publication du marché, puis l’accompagnons dans la phase d’attribution du marché et dans la sélection de l’architecte.

Intervenez-vous aussi pendant la phase de construction ?

Alexander Flassak :

Nous avons parmi notre personnel des architectes et des ingénieurs, cela nous permet d’assurer la gestion du projet et de veiller à ce que le prestataire effectue les travaux dans les délais et la qualité demandée. Quant au contrôle financier d’un projet, notre intervention permet d’éviter certains dépassements et, en cas de litige, de déterminer qui doit payer la différence entre le devis et la facture (claim management).

Lorsque l’immeuble est achevé, on entre dans la phase d’exploitation…

Armin Tscheu :

Dans cette phase, nous soutenons beaucoup de clients privés en facility management, gestion, etc. Nous soutenons aussi le secteur public dans la gestion de son parc immobilier existant. L’objectif principal est la création de transparence sur les biens en soi et les structures de gestion de ces biens.

Alexander Flassak :

Pour aider nos clients dans la gestion de leurs biens, nous les accompagnons dans la sélection et l’implémentation d’outils IT, par exemple le Computer Aided Facility Management. Nous avons récemment supporté une administration publique dans la définition des ses besoins techniques, la présélection d’outils adéquats et l’analyse détaillée de ces derniers, suivi d’une recommandation définitive.

En quoi intervenez-vous lorsque le cycle du bâtiment s’achève ?

Armin Tscheu :

Nous intervenons dans l’évaluation des biens et dans les transactions. En fin de cycle, un bâtiment peut être revendu, rénové, agrandi, etc. Nous sommes à même par notre expertise d’aider le client à choisir la solution la mieux adaptée à ses besoins.

Alexander Flassak :

En résumé, nous intervenons principalement dans :

l’optimisation de la gestion de biens immobiliers, tant dans le secteur public que privé

la valorisation de biens immobiliers (surtout dans le secteur privé)

la révision et les audits de projets

le choix de la localisation, notamment dans le contexte d’entreprises désireuses de s’implanter sur le territoire, y compris en fonction des différents subsides

l’efficacité énergétique des bâtiments (green building)

les Partenariats Public-Privé (PPP)

Pourriez-vous nous parler des PPP en illustrant ceci par des exemples concrets ?

Alexander Flassak :

Commençons par parler du PPP Mersch. Pour rappel, le PPP est un Partenariat Public-Privé. Le lycée de Mersch était un projet pilote, le premier de ce type au Grand Duché. Nous avons pour cela étroitement collaboré avec le Ministère des Finances, le Ministère de l’Education Nationale ainsi que le Ministère du Développement Durable et des Infrastructures.

Armin Tscheu :

Au niveau du PPP à proprement parler, nous avons commencé par l’établissement d’un descriptif fonctionnel du bâtiment. Nous avons ensuite accompagné l’Etat dans toute la phase de publication du marché afin de trouver un partenaire privé.

Comment se passe la phase de sélection du ou des partenaires privés ?

Armin Tscheu :

En général il y a plusieurs phases de sélection. D’abord, nous retenons une « short list » de candidats qualifiés pour ensuite sélectionner le meilleur candidat sur base d’un dossier de candidature détaillé. Nous accompagnons notre client public tout au long de la « procédure négocié » afin de l’aider à analyser ses besoins et les propositions des différents prestataires. Ceci représente une procédure formelle et transparente, basée sur des critères objectifs.

Et en ce qui concerne le « Parc des Sports » de Differdange ?

Alexander Flassak :

Il s’agit aussi d’un projet pilote car c’est le premier PPP réalisé par une commune. En fait, sous le même titre de « Parc des Sports » se cachent en réalité deux projets distincts et indépendants : d’une part la piscine, et d’autre part le stade avec parkings et terrains d’entrainement.

Armin Tscheu :

Les deux projets en sont au même stade : le partenaire privé a été choisi et les contrats ont été signés. Une fois le contrat signé, notre accompagnement sur le PPP s’arrête.

Vous n’interviendrez plus sur ces deux projets ?

Alexander Flassak :

Notre service interviendra pour piloter la bonne exécution du projet de construction, mais les services offerts pendant cette phase ne sont pas différents qu’il s’agisse d’un PPP ou pas.

Quels sont les avantages du PPP ?

Armin Tscheu :

Dans le PPP, on prend en compte tout le cycle de vie du bâtiment. On ne divise pas d’un côté la phase de construction et de l’autre la phase d’exploitation, ceci dans le but de responsabiliser le constructeur à la phase d’exploitation. Exemple concret : un constructeur peut parfois être tenté d’utiliser une technique moins chère à la mise en œuvre mais qui engendrera d’avantage de frais au niveau de l’exploitation. Avec le PPP, les acteurs ont tout intérêt à tenir compte de l’impact de leurs choix constructifs sur l’exploitation au cours des 25 années suivantes. Au terme du contrat, le bâtiment est à rendre dans l’état contractuellement convenu. Il y a donc 2 aspects principaux au PPP : la responsabilisation du partenaire privé et le financement du projet par celui qui dispose des meilleures conditions. Sachant que le financement n’est pas le principal avantage du PPP, il y a même la possibilité de mener une procédure PPP sans le volet de financement. Dans ce cas, le coût d’investissement (la construction) peut être financé par le partenaire public, alors que le privé est rémunéré uniquement pour l’exploitation. Le principal avantage du privé est donc d’avoir en une seule main la construction et l’exploitation du bâtiment. Quant au partenaire public, c’est le budget transparent et fiable pendant la période contractuelle, ainsi que d’éventuelles économies sur l’investissement et l’exploitation par rapport à une réalisation classique.

Quelques mots pour conclure ?

Alexander Flassak :

Le PPP n’est pas la solution universelle qui correspond à tous les projets. C’est une des options disponibles qui doit être adaptée au cas par cas. Par contre, la rigueur qu’elle impose dans la phase de conception et de définition des besoins devrait être appliquée à tous les projets. Nous voyons clairement l’avantage du PPP dans l’obligation pour tous les intervenants de s’accorder dès le début sur chaque détail du projet. Nous sommes convaincus que la réalisation sous format PPP a fait ses preuves et que le déroulement des deux projets phares au Luxembourg est tout à fait satisfaisant.