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Le Fonds du Logement, de sa création à aujourd'hui Imprimer Envoyer

Tags: Fonds du Logement

Magazine Architecture & Bâtiment 2009-101

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Le Fonds du Logement de sa création à aujourd’hui

Cette année, le Fonds du Logement fête son 30e anniversaire. Sur ces trois décennies, le Fonds n’a jamais dévié de son objectif principal, qui constitue en soi une véritable philosophie: créer un habitat accessible et plus humain, tout en favorisant la mixité sociale. C’est cette ligne directrice qui depuis toujours guide les activités du Fonds, et qui continue à être appliquée aujourd’hui.

Le Fonds du Logement Naissance du Fonds du Logement et aspects juridiques.

Le «Fonds pour le développement du Logement et de l’habitat», plus communément appelé «Fonds du Logement» est un établissement public autonome institué par la loi du 25 février 1979 concernant l’aide au logement. Dès l’origine, la mission du Fonds du Logement consiste à acquérir et aménager des terrains à bâtir et d’y faire construire des logements à coûts modérés destinés tant à la vente qu’à la location, le tout en étroite collaboration avec les autorités communales. La loi modificative du 8 novembre 2002 lui donnera en outre pour fonction de réaliser de sa propre initiative toute opération de développement du logement et de l’habitat dans le cadre du développement urbain et rural. Le Fonds jouit de la personnalité civile et est placé sous la tutelle du membre du Gouvernement ayant le logement social dans ses attributions, qui en assume la responsabilité politique. Depuis une douzaine d’années,il s’agit de Monsieur Fernand Boden, Ministre des Classes Moyennes, du Tourisme et du Logement.L’action du Fonds du logement se place dans le cadre d’un programme annuel et pluriannuel (article 19 de la loi modifiée de 1979) et dans le respect des dispositions légales et réglementaires en matière de développement urbain et rural ainsi que d’aménagement du territoire, et consiste en les missions suivantes (article 55 de la loi):

  • réaliser l’acquisition et l’aménagement de terrains à bâtir ainsi que la construction de logements destinés à la vente et/ou à la location;
  • constituer des réserves foncières conformément au chapitre 5 de la loi de 1979 ainsi que des réserves de terrains susceptibles d’être intégrées, à moyen ou long terme, dans le périmètre d’agglomération;
  • création de nouveaux quartiers de ville, de lieux d’habitat et d’espaces de vie;
  • promouvoir la qualité du développement urbain, de l’architecture et de la technique;
  • réduire le coût d’aménagement des terrains à bâtir;
  • promouvoir la vente des logements sur base d’un bail emphytéotique;
  • agrandir le parc public de logements locatifs.

Le Fonds du Logement est administré par un Comité-directeur de 12 membres qui sont nommés et révoqués par le Grand-Duc. Depuis 2005, le siège social du Fonds se situe à Luxembourg-Gasperich (Mühlenweg, 74).

Les premières activités: le Fonds du Logement et le Grund

Les premières activités du Fonds du Logement concernent le quartier du Stadtgrund. A la fin des années 70, la situation dans ce quartier historique de la ville devenait de plus en plus inquiétante, en termes urbanistiques et sociaux. Nombre de bâtiments et d’habitations se trouvaient dans un état précaire: insalubrité, manque de soins, délabrement.

La ville basse, autrefois si pittoresque, dépérissait au fil des années. Les bâtiments avaient trop longtemps été laissés à l’abandon pour que ces négligences n’aient pas des conséquences regrettables sur la population. Beaucoup d’habitants abandonnèrent le quartier; les autres, plus démunis, n’eurent guère d’autre choix que de rester, sans pour autant disposer des fonds nécessaires à une réhabilitation de leur habitation. Parallèlement à cela, de nouveaux habitants vinrent s’installer au Stadtgrund: il s’agissait principalement de familles de travailleurs immigrés, essentiellement des citoyens portugais ou italiens, recherchant des habitations dont les bas loyers correspondaient à leurs revenus modestes.

La situation était donc dans une impasse. Les loyers étaient bas parce que les maisons manquaient to-tale-ment de confort, et les propriétaires n’étaient pas disposés à investir dans leurs biens immobiliers parce que les revenus locatifs étaient peu élevés. Dès lors, comment la situation pouvait-elle s’arranger? Un regain d’intérêt soudain. La situation est si dramatique que les médias finissent par s’intéresser aux problèmes des habitants du Stadtgrund. Si les journalistes mettent l’accent sur.../

Tout le monde, habitants et pouvoirs publics, reconnut qu’une telle évolution comportait le risque d’une déstructuration du quartier. En effet, plusieurs problèmes majeurs se posèrent : comment les couches les plus défavorisées de la population parviendraient-elles à s’opposer à la puissance des investisseurs privés? Où trouveraient-elles un nouveau logement répondant à leurs critères économiques et financiers? Les habitants auraient-ils encore les moyens de s’offrir une habitation dans le Grund alors que celui-ci allait connaître inévitablement une flambée des prix de loyers? La situation demeurait problématique. Tout le monde se disputait le Stadtgrund. D’un côté, l’Etat, la Ville et les habitants cherchaient une méthode d’assainissement cohérente et socialement acceptable; d’autre part, les intérêts privés privilégiaient des projets à haut rendement.

Le Fonds du Logement s’implique dans l’aventure

Un élément juridique important, datant du 24 octobre 1983, amènera le Fonds du Logement à s’impliquer dans l’aventure. Ce jour-là, le Conseil communal de la Ville de Luxembourg le côté tragique de la situation, ils ne manquent pas pour autant de remarquer le charme pittoresque du quartier. Finalement, un intérêt réel pour les vétustes immeubles du Stadtgrund commence à se faire sentir,si bien que les pouvoirs publics s’engagent petit à petit sur la voie de la revalorisation du quartier, tout comme certains investisseurs privés... Bref, ce quartier laissé à l’abandon durant des années finit par faire l’objet d’un engouement aussi massif que soudain.

Le quartier du Grund devint rapidement très à la mode. Il avait malgré tout conservé un certain charme, ce qui ne manqua pas de séduire de nombreux acquéreurs. Ceux-ci, sans doute lassés de vivre dans des lotissements stéréo-typés,ont trouvé plus «chic» de s’établir dans un faubourg, à condition cepen déclarait par un vote unanime que le Grund était désormais considéré comme une «zone d’assainissement». Quelques jours auparavant, le 11 octobre 1983, une convention avec le Ministère de la Famille et du Logement social avait déjà été signée,dans le but de régler l’interaction entre les participations de l’Etat et de la Ville dans le cadre de l’assainissement du quartier. Cette déclaration relative à la «zone d’assainissement» prévoit d’«augmenter la qualité de la vie par l’assainissement progressif des îlots en améliorant la salubrité et l’habitabilité des constructions existantes» et de «créer des logements sur des terrains non construits et la transformation en habitations de bâtiments existants initialement».

Les pouvoirs publics ont défini l’assainissement comme suit:

«les travaux à exécuter doivent aller au-delà d’une simple conservation du patrimoine architectural. Ils doivent valoriser et rénover l’habitat de ce faubourg historique en l’adaptant aux besoins d’une population spécifique. D’un autre côté, il faut se garder d’une modernisation outrancière des maisons qui risquerait de nuire à la population locale en entraînant une augmentation trop considérable de la valeur des logements et, partant, de leurs loyers».

Au vu de cette déclaration, il semblait évident que le Fonds du Logement était l’acteur idéal à impliquer dans la réalisation de ces travaux. Le réaménagement de la «Winnschoul»

Le réaménagement complet de l’ancienne «Winnschoul» a été le tout premier projet auquel s’est attaqué le Fonds du Logement dans le quartier du Grund. Le bâtiment, construit entre 1807 et 1809, possède une histoire importante. En effet, il servit d’abord de prison (jusqu’en 1869), avant d’être transformé en fabrique de souliers (jusqu’en 1891), puis en maison d’éducation pour garçons. Au cours de la Deuxième Guerre mondiale, le bâtiment a aussi hébergé les bibliothèques des bénédictins de Clervaux et des rédempto-ristes d’Echternach.A la fin de la guerre, des prisonniers politiques y furent détenus. Enfin, l’établissement subit divers travaux de transformation en vue de la création de logements de service pour le personnel de la prison. Il était essentiel d’éviter la disparition de ce bâtiment historique. C’est pourquoi le Fonds du Logement, plutôt que d’envisager sa démolition, a décidé de procéder à son assainissement en vue de créer des habitations financièrement abordables et de bonne qualité. 14 appartements ont été réalisés entre 1980 et 1984, ainsi que 5 cabines de douches publiques destinées aux habitants du Stadt-grund qui ne jouissaient pas encore de ce confort.

L’action du Fonds du Logement dans le quartier du Grund fut unanimement saluée. A l’époque, le «Luxemburger Wort» écrivit dans ses colonnes que l’on avait «créé un ensemble exemplaire, une carte de visite du Stadtgrund». A l’occasion de l’inauguration du complexe, le «Comité international pour le Sauvetage du Grund» avait également diffusé un communiqué de presse dans lequel il exprimait sa satisfaction à l’égard des initiatives de restauration prises par le Fonds du Logement et par l’Etat, tout en exigeant la construction d’autres logements sociaux. En moins de trois décennies, les besoins du quartier ont bel et bien changé en profondeur et l’on peut sans conteste parler d’une énorme évolution. A titre d’exemple, les douches publiques de la «Winn-schoul», créées en 1984, furent fermées au milieu des années 1990 avant d’être transformé en «Internetstuff». Une grande part du mérite du travail accompli dans le quartier du Grund revient au Fonds du Logement. Ses efforts ont notamment contribué à transformer des immeubles vétustes en logements salubres; efforts qui, depuis, ont été imités. A l’heure actuelle, le Fonds du Logement totalise près de 80 habitations et 17 surfaces commerciales dans ce quartier où il fait désormais bon vivre. D’autres réalisations remarquables depuis sa création, le Fonds a réalisés des centaines de projets remarquables. A la fin des années 80, le Fonds du Logement souhaite plus que jamais contribuer à l’amélioration des conditions de vie de la population ainsi qu’ à l’identification de chaque habitant avec son quartier, critères essentiels pour un habitat et un urbanisme durable. Chaque ville et chaque village doivent dès lors être développés comme un espace de vie hautement qualitatif. Mais pour cela, il faut pouvoir disposer de nouvelles formes d’habitat. C’est ainsi qu’à Walferdange, le Fonds du Logement a œuvré à la réalisation d’un lotissement écologique constitué de maisons en bande, destinées à accueillir une nouvelle population, favorisant ainsi la mixité sociale. Il s’agit là d’un projet de grande envergure pensé par l’architecte Claude Schmitz, qui s’est déroulé de 1989 à 1991,et qui compte au total 11.500 m3 de volume bâti. Lors de la construction, il était important de considérer et d’utiliser le climat, l’orientation, la structure du terrain et la végétation. Les maisons devaient d’une part permettre une protection contre le froid, la pluie, la chaleur et le soleil, et d’autre part, utiliser avantageusement les influences climatiques. Ce faisant, on a abouti à la réalisation d’un endroit d’une haute qualité de vie,dans lequel l’habitant se sent en harmonie avec l’environnement immédiat de son habitation. La conception des alentours et le passage aux espaces verts caractérisent l’image d’une cité. Il a donc été essentiel de planifier ceux-ci avec soin et de les élaborer suivant un concept urbain.

Ces maisons de la cité écologique de Walferdange sont orientées plein sud et utilisent l’énergie solaire de maniè- re passive. Parmi les critères de qualité essentiels de ces maisons, les exigences minimales suivantes devaient être respectées : construction économe en énergie, intégration urbaine dans l’environnement existant, conception de l’utilisation privée et publique de l’espace extérieur, mais aussi lumière naturelle dans les cages d’escalier et les couloirs,etc.

A une époque où les questions d’écologie étaient nettement moins médiatisées qu’aujourd’hui et où des notions comme celles de «développement durable» ou d’«empreinte écologique» étaient étrangères à beaucoup, le Fonds du Logement faisait donc figure de précurseur.

Fonds du Logement aujourd’hui

En 2002, la demande de logements locatifs subventionnés connaît un pic sans précédent: 1.642 demandes! La situation s’est un peu calmée les années suivantes, mais elle semble reprendre avec force aujourd’hui: le Fonds recense 1.113 demandes inscrites à la fin du mois de février 2008, contre 1015 en 2007 et 980 un an auparavant. Le Fonds du Logement reste par ailleurs le plus important parc locatif du Grand-Duché, avec 1.517 unités de logements recensées en 2007, contre 1.481 en 2006 et 1.435 en 2005. Environ 75% du parc locatif du Fonds se partage principalement entre Luxembourg-Ville, Esch, Dude-lange et Differdange.

Rappelons-le: depuis sa création, le Fonds du Logement n’a cessé d’œuvrer pour la création d’un habitat plus humain. Le rapport 2007 ne manque d’ailleurs pas de le rappeler:

«[…] S’il prend en considération l’ensemble de tous les critères sociaux, environnementaux, architecturaux,... le Fonds du Logement doit aussi tenir intimement compte d’une autre dimension, en fait plus importante encore que les critères précédents: la dimension humaine». Prioritairement, le Fonds a donc développé sa mission sociale, à savoir permettre l’accès à un logement, en propriété ou en location, à des concitoyens ne pouvant répondre aux critères normaux du marché de l’immobilier. Par ailleurs, la mise en vente aux enchères publiques en dehors des dispositions relatives au logement subventionné a permis de promouvoir au mieux la mixité sociale. Comme l’a rappelé Daniel Miltgen, président du Fonds du Logement, dans une déclaration à la presse en octobre 2008:

«L’important pour le Fonds est de pouvoir proposer des logements pour chaqueportefeuille, en respectant les desiderata d’un développement durable».

/... Les projets et les réalisations du Fonds ne présenteront jamais de luxe inapproprié, mais le Fonds veillera toujours à choisir des matériaux de qualité offrant le meilleur rapport qualité-prix possible, dans un strict respect des critères de fiabilité et de durabilité. Sur le plan énergétique, le Fonds du Logement veille également à retenir les solutions les plus performantes possibles.

Soucieux de répondre au mieux à sa vocation sociale, le Fonds ne constitue pas moins un élément actif du développement économique du Grand-Duché du Luxembourg en sa qualité de promoteur de logements dont les entreprises luxembourgeoises sont les bénéficiaires sur le plan de l’emploi. Aussi, les différents projets réalisés au cours de ces 30 dernières années ont toujours accordé une importance prioritaire à assurer aux locataires et acquéreurs des espaces conviviaux dans les alentours des constructions: aires de jeux pour les enfants, espaces verts, plantations d’arbres,etc. De même,une préoccupation majeure de Fonds est de respecter au mieux l’environnement naturel en intégrant harmonieusement les constructions dans le tissus urbain existant.

C’est également dans ce contexte que le Fonds du Logement envisage depuis 30 ans la rénovation urbaine,et ce aussi bien en ce qui concerne la planification du développement urbain que la réhabilitation de certains quartiers. Le Fonds est d’ailleurs devenu un précurseur dans ce domaine, dans l’architecture et dans la technique.

Quelques projets futurs

Aujourd’hui plus encore que jamais, le Fonds du Logement peut envisager son avenir et les missions qui lui sont confiées sereinement. Le Fonds a réalisé un bilan positif sur l’exercice 2007 et prévoit une grande année pour 2008, avec la réalisation de 30 nouveaux projets,ce qui correspond à près de 4.000 unités de logements. Grâce à l’énorme savoir-faire accumulé au fil du temps,le Fonds du Logement pourra s’attaquer dans un futur proche à un grand nombre de nouveaux projets, dont quelques uns très importants et particulièrement complexes, comme les Nonnewissen à Esch-sur-Alzette, le site LDD à Dudelange, la création d’un nouveau quartier à Luxembourg-Ville qui comptera 750 logements,ou encore le gr and projet d’immeubles dans la ru e d e Hollerich, également à L uxembourg-ville

  • Il n’est pas lieu ici d’évoquer ou même simplement d’énumérer tous les grands projets dans lesquels le Fonds du Logement s’est illustré: la liste serait beaucoup trop longue! Les projets passés, présents et futurs font l’objet d’un chapitre plus loin de ce même ouvrage.
  • Bien entendu, ce souci de l’écologie, qui a toujours été une des grandes lignes directrices des projets du Fonds, connaît aujourd’hui une toute autre dimension. Le Fonds pousse les choses beaucoup plus loin dans ce domaine, comme en témoigne par exemple «Im Mai». Lire à ce sujet le chapitre consacré au Fonds et à l’écologie.
  • Voir le chapitre «Fonds du Logement et écologie».
  • Voir le chapitre «Fonds du Logement et urbanisme»
  • Le projet s’étend sur le site des anciens locaux techniques P&T. Ce sera le premier immeuble à vocation mixte construit en acier, un projet pilote réalisé en collaboration avec Arcelor Mittal.

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