Vertigo

24.000 m2 de bureaux de Haute Qualité Environnementale

Situation:

• Cloche d'or, Gasperich,route d'Esch Luxembourg.

Type de bâtiment:

• Immeuble de bureaux (promotion immobilière).

Surfaces

• 24.300 m2

«Vertigo» est un complexe administratif qui se compose de deux immeubles:

• «Polaris» (15.900 m2).
• «Naos» (8.400 m2).

Acteurs de la construction

• Maître de l'Ouvrage: Allfin
• Investisseur: Kohlenberg & Ruppert premium properties
• Architecte: ASSAR Architectes avec la collaboration de Jean Petit Architectes
• Bureau d'étude: Felgen, Milestone Consulting, Energie&Environnement, Seconsult, Institut Suisse de Sécurité,Venac, Seco,RGBTg
• Entrepreneur général>: CLE Début des travaux
• Début des travaux: 2008
• Fin des travaux: Décembre 2009

HQE, une démarche globale

La volonté d'inscrire cette opération dans le cadre d'une démarche HQE se traduit entre autres par l'engagement du maître d'ouvrage, ASSAR Architects et les bureaux d'études à mettre en œuvre les ressources et moyens nécessaires pour la mise en place et le maintien du système de management de l'opération (SMO) ainsi que l'obtention du niveau de Qualité Environnementale du Bâtiment (QEB).

Pour le bon déroulement du projet, le maître d'ouvrage a demandé à toute l'équipe de maîtrise d'œuvre ainsi qu'à tous les intervenants sur l'opération d'étayer l'ensemble des propositions durant le déroulement du projet par une approche en coût global afin de s'assurer du respect de l'enveloppe budgétaire et maintenir l'esprit de l'Equipe de Construction.

La stratégie environnementale, le recueil des données du site, des besoins et attentes des parties intéressées et des contraintes réglementaires, a permis de hiérarchiser les cibles de qualité environnementale suivant le profil environnemental qui est arrêté aujourd'hui et rappelé ci-après.

Le projet Vertigo est né d'une réflexion approfondie de vouloir offrir des immeubles de bureaux dans une zone aux multiples atouts. En terme d'accessibilité, Vertigo est implanté sur un site de prédilection où visibilité rime avec proximité. Déjà bien desservi par les principaux axes routiers et les transports en commun, ce quartier devrait encore subir des améliorations dans les prochaines années.Cette zone en plein renouveau jouira alors d'une offre de services étendue et de qualité en plus de celle déjà existante. Le tout sera implanté dans un environnement qui fera la part belle aux zones vertes; idéales pour se ressourcer et apporter une qualité de vie encore supérieure.

Sans porter atteinte aux critères d'un bon immeuble de bureaux en termes de souplesse, modularité et confort, la démarche menée conjointement par le Maître de l'ouvrage, ASSAR Architects et les bureaux d'études doit rencontrer l'exigence d'une viabilité économique réelle, garante de la reproductibilité économique. Celle-ci s'inscrit dans l'idée que la construction durable repose sur un effet de masse qui, outre l'impact significatif sur l'environnement, permet de démocratiser à terme les techniques et les matériaux de haute qualité environnementale.

ASSAR Architects s'est inscrit d'emblée de manière très active dans cette démarche et partage complètement la préoccupation de rendre le développement durable accessible à l'ensemble des projets.

A titre d'exemple, une maison passive nécessite un surcoût de 35% du coût de construction ce qui la rend inaccessible à la plupart des candidats acquéreurs de surcroît dans des zones de forte urbanisation. Par contre, une réflexion globale sur les critères d'économie d'énergie à l'échelle d'un parc immobilier de 500 habitations est à même de générer un véritable effet de masse tout en conservant un seuil d'accessibilité économique réaliste.

Profitant d'une situation de premier choix au sein d'un des centres tertiaires de la ville de Luxembourg, le projet se veut un jalon dans le paysage et la référence vers une nouvelle génération d'immeuble de bureaux.

Un projet «vertigoineux»

Vertigo présentera des atouts de séduction indiscutables tant pour les utilisa- teurs que pour les visiteurs. Totalisant quelque 24.306 m2 de bureaux, ce projet est composé de deux immeubles, Polaris (15.835m2) et Naos (8.471 m2). L'architecture laissera la part belle aux surfaces vitrées et à l'apport de lumière naturelle tout en offrant un aménage- ment intérieur haut de gamme allié à une organisation efficace et à un excellent ratio d'occupation.

Un atrium couvert d'une verrière sera aménagé dans chacun des immeubles offrant perspectives et des espaces de travail lumineux d'une remarquable convivialité. Le hall d'accueil et les espaces de bureaux s'articuleront autour des atriums pour s'imprégner de leur énergie.Ce projet,signé ASSAR architects avec la collaboration du bureau Jean Petit architectes, induit par son nom grandeur, ouverture et espace. Les façades longitudinales grâce au jeu d'éléments à dominante verticale apporteront dynamisme et hauteur alors que les lieux ouverts induiront fluidité, circulation et luminosité à l'ensemble des espaces de travail.

Vertigo est aussi et surtout un projet HQE où l'attention est portée sur une gestion de projet visant une qualité environnementale optimale des deux bâtiments: Naos et Polaris. Autrement dit, des immeubles conçus, construits et dirigés selon la démarche de Haute Qualité Environnementale possédant

Vertigo répond aux deux grands défis de ce XXIe siècle: une aspiration croissante de chacun à plus de confort et de sécurité d'une part, et la maîtrise de nos prélèvements de ressources et d'énergie d'autre part.

L'application de la démarche - HQE certifiée:

Quels apports pour l'opération, pour les acteurs par rapport à une opération standard au Luxembourg?

Quelles difficultés rencontrées?

A travers la réalisation de son métier de développeur immobilier, ALLFIN inscrit son évolution dans une perspective de développement durable. Le souhait du groupe a été de réaliser un projet conforme aux standards de qualité avec la volonté d'intégrer la question environnementale. Cette nouvelle approche de haute qualité environnementale permet d'envisager son extension à l'ensemble de ses constructions nouvelles.

L'intégration de la démarche HQE a été envisagée du fait de la mise en place depuis l'origine du projet d'un management d'opération fondé sur l'amélioration continue, le travail en équipe de construction,la gestion des risques opérationnels et l'innovation permanente.

La prise en compte de l'environnement permet par ailleurs d'apporter des réponses appropriées aux préoccupations actuelles des futurs utilisateurs et des collectivités, ce qui est un aspect important pour le maître d'ouvrage.

L'engagement de l'ensemble de l'équipe dans une démarche environnementale est également guidé par la volonté de faire de ce projet un espace de vie professionnel efficace et durable pour les futurs occupants grâce à l'amélioration de qualité du bâti et la réduction des coûts d'exploitation.

Pour mettre en place la démarche, l'équipe a répondu à des attentes spécifiques des utilisateurs en matière de qualité du bâtiment.

Les principaux axes de réflexions ont étés les suivants:

• La baisse des coûts d'exploitation qui participent à la recherche de réduction du coût global (loyer + charges) pour les futurs utilisateurs de l'immeuble.Cette thématique est fortement liée aux cibles 4 et 7 ainsi qu'aux autres cibles d'éco gestion.

Dans le cadre de notre projet cela se caractérise entre autre par:

• La limitation des consommations en énergie fossile par le raccord au réseau de chaleur urbain prochainement alimenté par l'incinération des ordures ménagères.
• La réduction des consommations d'eau
• La mise en place d'un système performant de suivi et de contrôle des équipements
• L'amélioration de la gestion des déchets,
• Un apport optimum de la lumière naturelle
• Le bien être des futurs occupants lié aux cibles de santé (sélection de matériaux sains - et ventilation efficace) Espace de vie agréable et efficaces
• a maîtrise des impacts du bâtiment sur son environnement pendant la construction et l'exploitation. Ecoconstruction structure acier 100% recyclé
• Tenu par un planning d'exécution très serré et par l'ajustement permanent de différents secteur du projet il est parfois difficile de réponde à un point d'amélioration sans impacter directement la bonne exécution du projet, l'objectif étant toujours de suivre nos lignes directrices. Une grande difficulté est également de faire face aux divergences réglementaires ou exigences entre les 2 pays comme par exemple l'utilisation d'acier galvanisé pour l'eau potable.

Vertigo et le premier projet HQE le retour d'expérience est donc quasi nul. Le niveau de maîtrise de la démarche HQE limite les actions ou décisions proactives de l'équipe. Mais le pragmatisme de notre Team Projec t permet à l'équipe d'apport er des solutions alternatives .

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